La fiscalité du club-deal immobilier : ce que vous devez savoir

Investir dans un club deal immobilier présente de nombreux avantages, tels que la mutualisation des ressources et des risques. Cependant, il est essentiel de comprendre les implications fiscales de ce type d'investissement pour optimiser vos rendements et éviter les mauvaises surprises. Voici un guide complet sur la fiscalité des investissements en club deal immobilier.

Régime d’imposition

L’imposition à laquelle sera soumis le participant à un Club-deal sera largement déterminée par le système fiscal de l'entreprise qui le gère. Certains projets peuvent être exonérés d'impôts comme l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur la fortune. Dans tous les cas, les investisseurs sont toujours soumis à l'imposition de droit commun et potentiellement imposés sur les gains en capital une fois le deal terminé.

La fiscalité est ainsi déterminée par le type d’opérations réalisées. Dans un Club Deal dit de capitalisation comme ceux que nous proposons avec Kapi, c'est-à-dire ayant pour objet des opérations d’achats puis de reventes, alors les investisseurs seront imposés sur leurs plus-values à la Flat Tax à 30%.

Dans tous les cas, lorsque l’investisseur participe à un club deal constitué sous forme de société, il aura tout intérêt à placer les titres qu’il détient dans un Plan d'Épargne en Actions (PEA). Cela lui permettra de bénéficier d'une exonération fiscale sur les bénéfices réalisés lors de la vente des actions après cinq ans (maturité fiscale de PEA). Les gains nets demeureront bien sûr soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).

Enfin, dans un Club Deal dit distributif, l’investissement réalisé à vocation à dégager de manière régulière sous forme de loyers. C’est donc la fiscalité foncière qui sera appliquée. Les exonérations d’impôts relatives à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux demeurent toutefois possibles. La question de la fiscalité nécessite souvent une réponse sur mesure, en fonction des problématiques de chacun.

Exonérations fiscales

Certains projets peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu (IR), voir d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Lorsque les parts et actions d’un Club Deal sont logées dans un PEA ou PEA-PME, les produits de cession sont exonérés au-delà de la 5ème année, à condition de ne pas dépasser le plafond maximum de 225.000 euros et que la société de gestion soit une SARL ou une SAS.

Pacte Dutreil

Ce dispositif fiscal permet de bénéficier d’un abattement de 75 % sur les droits de mutation pour la transmission des titres d’une société d’exploitation hôtelière. Trois conditions sont requises pour en bénéficier :

1. Les signataires du pacte, représentant au moins 34 % du capital de la société, doivent s’engager collectivement à conserver leurs parts pendant 2 ans, puis individuellement pendant 4 ans, soit un total de 6 ans.

2. Pendant la période de l’engagement collectif, les parts peuvent être transmises tout en profitant des avantages fiscaux mentionnés.

3. L’un des signataires doit exercer une fonction de direction au sein de l’entreprise.

Le remploi apport-cession (article 150-0-B ter)

L’article 150-0 B ter du Code général des impôts permet un report d’imposition sur les plus-values mobilières en cas d’apport de droits sociaux à une holding soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) et contrôlée par l’apporteur. Ce dernier doit être une personne physique domiciliée en France et agir dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé.

En plus de l’attrait de l’immobilier et de l’hôtellerie, le pacte Dutreil et le dispositif de remploi apport cession augmentent l’intérêt d’investir dans ces secteurs.

Conclusion

La fiscalité des investissements en club deal immobilier peut être complexe, mais une bonne compréhension de ces aspects est essentielle pour optimiser vos rendements. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé en immobilier pour vous aider à naviguer dans les différentes obligations fiscales et à tirer parti des avantages fiscaux disponibles.