Introduction

Dans le paysage de l’investissement immobilier, deux structures se démarquent : les Club Deals immobiliers et les fonds d’investissement traditionnels. Bien que chacun présente des avantages et des inconvénients, il est crucial de comprendre comment ces deux véhicules diffèrent en termes de rendement, gestion et flexibilité. Cet article se penche sur ces aspects pour aider les investisseurs à choisir la structure la plus adaptée à leurs objectifs.

Rendement : Un potentiel supérieur mais concentré

Les Club Deals immobiliers sont connus pour offrir un potentiel de rendement plus élevé que les fonds traditionnels, en partie parce qu’ils ciblent souvent des actifs plus rares ou prestigieux. Les investisseurs dans un Club Deal mettent leurs ressources en commun pour acquérir des biens de grande valeur, souvent inaccessibles individuellement. Par conséquent, les plus-values potentielles à la revente peuvent être significatives.

En revanche, les fonds traditionnels répartissent les investissements sur un portefeuille d’actifs beaucoup plus large, ce qui tend à diluer les rendements. Ces fonds visent la stabilité à long terme, souvent en échange de gains plus modestes. Les investisseurs dans un fonds ne choisissent pas spécifiquement les actifs, et les rendements sont souvent répartis sur des projets multiples, limitant ainsi l’exposition aux gains importants.

Cependant, cette promesse de rendement dans les Club Deals vient avec un risque accru. Les projets sont concentrés sur un ou quelques actifs, et si ces projets échouent ou sous-performent, la perte en capital peut être plus importante. Contrairement à un fonds traditionnel où les pertes sont atténuées par la diversification, les Club Deals concentrent le risque sur un nombre limité de biens.

Gestion : Plus de contrôle dans un Club Deal

Dans un fonds traditionnel, la gestion est entièrement déléguée à un professionnel ou une société de gestion qui prend les décisions stratégiques pour le compte de tous les participants. Cela permet aux investisseurs d’adopter une approche passive, en confiant la gestion à des experts du marché immobilier.

En revanche, dans un Club Deal, les investisseurs jouent un rôle plus actif. Chaque participant est généralement considéré comme un associé de la structure (souvent une SCI ou SAS) et a un droit de regard sur les décisions clés. Cela peut inclure le choix des actifs, les stratégies de financement, et même la planification de la sortie du projet. Cette implication accrue permet un alignement plus fort entre les objectifs des investisseurs et la stratégie d’investissement, mais elle exige également une connaissance approfondie des marchés immobiliers et une diligence rigoureuse. Kapi permet aux investisseurs de jouer ce rôle de filtre et d'analyse de chaque dossier.

Les Club Deals sont particulièrement appréciés des investisseurs qui recherchent un contrôle direct sur leurs investissements et qui souhaitent éviter la standardisation des fonds traditionnels.

Flexibilité : Des structures sur mesure dans les Club Deals

Les Club Deals se distinguent aussi par leur grande flexibilité, tant dans la structuration que dans l’approche des projets. Chaque Club Deal est conçu sur mesure, en fonction des besoins des investisseurs et des opportunités spécifiques. Cette flexibilité s’applique non seulement à la structure juridique (SCI ou SA), mais aussi aux conditions de financement, aux options fiscales et aux modalités de sortie.

À l’inverse, les fonds traditionnels sont souvent régis par des règles plus strictes. Les investisseurs y sont soumis à un cadre préétabli et ont peu ou pas de pouvoir de décision quant à la composition du portefeuille ou à la stratégie d’investissement. La flexibilité est donc moindre, les fonds étant conçus pour répondre à une large gamme d’investisseurs avec des attentes différentes.

De plus, un autre avantage des Club Deals réside dans leur souplesse pour lever des fonds. Les accords peuvent être modifiés selon les besoins des participants, offrant une capacité d’adaptation rapide aux changements du marché immobilier. Cela est plus complexe dans un fonds traditionnel, où la structure est rigide et les modifications sont difficiles à mettre en place sans affecter l’ensemble des participants.

Risques et coûts : des différences significatives

Si les Club Deals offrent un potentiel de rendement supérieur, ils présentent aussi des risques plus élevés. Contrairement aux fonds traditionnels qui diversifient leurs actifs pour atténuer les pertes, les Club Deals se concentrent sur quelques projets spécifiques, augmentant ainsi le risque de perte en capital en cas de sous-performance.

Les coûts associés à un Club Deal sont également plus variables. En fonction de la taille du projet et des arrangements convenus avec la société de gestion, les frais peuvent être plus faibles que dans un fonds traditionnel. Les frais dans un fonds classique sont souvent préétablis et fixes, permettant aux investisseurs de mieux anticiper les coûts.

Par ailleurs, les investisseurs doivent évaluer la compétence de l'opérateur professionnel dans un Club Deal, car celui-ci joue un rôle central dans le succès ou l’échec de l’opération. L’absence de réglementation stricte (contrairement aux fonds traditionnels régulés par l’AMF) exige une vigilance accrue de la part des participants pour s’assurer que les opérations sont conduites dans leur meilleur intérêt. Là encore, le rôle du club Kapi est d'assurer une due-diligence accrue concernant les co-investisseurs professionnels qui proposent leurs dossiers d'investissement.

Conclusion

Les Club Deals immobiliers présentent une alternative attrayante aux fonds d’investissement traditionnels, en offrant des rendements potentiellement plus élevés, un contrôle accru et une flexibilité importante. Cependant, ces avantages s’accompagnent de risques plus importants, raison pour laquelle nous conseillons aux investisseurs d'investir sur différents projets afin de diversifier leur risque.

Le choix entre un Club Deal et un fonds immobilier classique dépendra donc des objectifs financiers, du niveau de risque acceptable et de la volonté de choisir ses investissements.